所有している農地を、宅地に変更して自分の家を建てたいと思っている。
しかしながら農地のままでは住宅ローンができないと聞いたが、どのような手続きが必要なのかわからない。このように農地を所有している方で、家を建てたいけれど内容がわからないとお悩みの方も少なくありません。
そこで今回は、農地転用申請と住宅ローンの関係というテーマで、詳しく解説いたします。
■住宅ローンとの関係
まず初めに、なぜ農地転用と住宅ローンが関係してくるのかをご説明します。
農地をそのまま所有しているだけでは勿体無いので、その農地に家を建てるとします。
その際に、家を建設するための費用を支払わなければなりませんが、建設費用は高額になるケースがほとんどです。
ですから、ほとんどの方が“住宅ローン”を利用するかと思います。
しかしながらこの住宅ローンを利用する際に、金融機関によるローン審査が行われます。
お金を貸す側の銀行としては、支払う能力があるかどうかを審査しなければなりません。
その際に、その土地が“農地”のままでは、そもそも住宅ローン審査を受けることができないのです。
これには住宅ローンを行う際に“抵当権”というものが関わってくるからです。
次項で、抵当権について詳しく見ていきましょう。
■抵当権とは？
家を購入する又は建設する際に、住宅ローンを組んで銀行から借り入れを行います。
この際にお金を貸す銀行側は、100%返済されるという保証がないので、万が一返済できなくなった場合に備えて、その土地に対して“抵当権”を設定します。
この抵当権とは、銀行側にとってリスクを減らすために、その土地に対して設定する担保のことです。
仕組みとしては、住宅ローンを利用する者の土地に抵当権を設定します。
その上で、銀行側は建設に必要な金額を融資します。
仮に返済できなくなった場合でも、この抵当権を設定しておけば、その土地や建物を銀行側は差し押さえることができ、そのまま売りに出し、買い手が見つかるとその代金を受け取り、残っていたローン費用を回収するといった仕組みになっています。
お金を貸す側の銀行としてもリスクを減らすために、住宅ローンの手続きを行う際に、必ずこの抵当権を土地に設定することになっています。
またここで大切になってくるのが、その土地が“宅地”でないと抵当権は設定できません。
そこには、土地の価値が関係しています。
■土地の価値について
土地が安いからといって農地のまま購入した場合、購入者はまず農地転用を行い、宅地に変更してからでないと、ローンは組んでもらえません。
様々な手続きや申請が必要で手間がかかることから、家を建てる目的で農地のまま購入する人は少なくなってしまいます。
すると土地としての価値は低くなり、住宅ローンを組んでくれる銀行側としても、価値の低い土地に対して、融資することは消極的になってしまいます。
その土地を担保にしたとしても、銀行側にとってメリットは低いと言えるでしょう。
このように、土地の価値が住宅ローンに関わってくることから、宅地に転用してからでないと住宅ローンは基本的に組むことはできません。
ということは、農地転用の申請と住宅ローンは密接に関係しているものと言えます。
■住宅ローンの手続き
まず住宅ローンを利用して家を建てる場合、様々な手続きが必要になってきます。
大きな流れとしては、下記の通りです。
（農地から転用して家を建てる場合）
- 自治体の農業委員会から、転用許可の証明書を発行してもらう
- 造成工事を行う（調整区域の場合は開発許可が必要）
- 建築許可を取る（自治体の窓口で）
- 地目の変更を行う
- 登記事項証明書を受け取り、住宅ローンが組めるか銀行に審査してもらう
- 住宅ローンの申し込みができる
- 建築工事スタート
このように、農地に住宅を建てる場合には、様々な手続きが必要となってきます。
また必要な書類や証明書も複雑ですので、事前に自治体の窓口や金融機関に、確認することが大切です。
■区域によって申請もスムーズに
農地の場所によっても、転用許可や住宅ローンの審査がスムーズになります。
それぞれの区域の場合で見ていきましょう。
➀市街化区域・・・この場合開発が進んでいる場所なので、農地であったとしても転用の申請は届出のみで大丈夫です。
その後の住宅ローン審査でも、市街化区域内であれば売りに出したとしても売れやすいことから、その土地の価値も上がります。ということは、住宅ローンの審査も通りやすくなります。
➁市街化調整区域・・・一方でこの区域は市街化を抑制したい場所なので、転用の申請も厳しく開発許可など様々な申請が必要となってきます。
また住宅ローンの融資も、他の住宅と比べると厳しくなり、住宅ローンを組んでもらえなかったということも少なくありません。
■まとめ
今回は農地転用申請と住宅ローンの関係について、詳しく解説いたしました。
そもそも住宅ローンを組むには、地目が宅地でないと基本的には行うことができません。
転用許可とは、切っても切り離せない関係とも言えるでしょう。
今後、農地に住宅を建築予定の方は、まずその土地がどの区域に該当するのかなど、様々な下調べも重要です。
農地転用について何かお困りの場合は、専門家である行政書士までお気軽にご相談ください。
