所有している農地の上に住宅等を建てる場合、農地を転用する手続きを行わなければならないが、自分で手続き行うことは可能だろうか？
書類を揃えて提出するだけならできそうだが正直不安もある。このようにご自身で手続きを行うか迷われている方もいらっしゃるでしょう。
そこで今回は、農地転用は自分でやるのは難しいのが現実というテーマで、詳しく解説致します。
■転用手続きの流れについて
まず初めに転用手続きを行うには、様々な事前確認や条件をクリアする必要があります。
農地の場所や、何を目的として転用するかによっても必要なものは異なってきますが、まずは下記の流れで手続きに必要な項目をクリアできているかを確認していかなければなりません。
一つずつ見ていきましょう。
【1. 地目が何かを確認する】
必ず最初に行うべきことが、地目の確認です。
所有している土地の地目が宅地以外で、例えば田・畑になっている場合は農地としてみなされます。
そうすると、自分の土地であっても勝手に家を建てる・土地を貸す等認められておらず、必ず転用手続きが必要です。
法務局に行き地目確認の申請を行う、もしくは法務省の登記・供託オンライン申請システムにて登記記録のPDFを入手することも可能です。
【2. 農地の区域はどこなのか】
それでは次に、農地の場所によって手続きが行えるかどうかを確認していきます。
【市街化区域】・・・市街地として今後もっと発展させていきたい地域です。
農業よりも住宅や店舗などを増やして、街として活性化させたいのでここに該当する農地だと転用手続きは比較的スムーズです。
【市街化調整区域】・・・農業を守るために市街化させたくない区域のことです。
この区域に該当する土地だと、農地を住宅にする・お店に変えるというのは申請がかなり厳しく難しくなってきます。
このように農地がある場所でもかなり違いが出てきます。
市街化区域の場合でも自治体によっては条例で転用できない場合もございますので、必ず農業委員会へ事前に相談を行うことが必須です。
【3. 立地基準と一般基準を満たしているか】
農地法では立地基準として農地を5つの区分に振り分け、その区分によって許可が下りるかどうか決まると言っても過言ではありません。下記のどの農地に該当するかを確認しましょう。
➀第3種農地・・・市街化区域内の農地で、駅や公共の施設から300メートル以内にある農地です。この場合だとほとんどが問題なく許可されます。
➁第2種農地・・・市街化に近い農地や、整備されていない生産性の少ない農地です。
この場合はその農地を転用する理由が明確でないと認められません。
➂第1種農地・・・農地の面積が10ヘクタール以上の集団農地です。
土地改良事業の対象になった農地で、生産性も高く転用することは厳しいですが、目的によっては許可される場合もあります。
➃甲種農地・・・調整区域内の土地改良事業が行われてから8年以内の農地であり、良好な条件の農地です。市街化を進めたくない地域なので、転用することは厳しいです。
➄農用地区域内農地・・・この農地は、市町村が農業振興地域整備計画に基づいて、農用地区域として定めている農地のため、原則ここに該当する場合は転用不可です。
止むを得ず転用を行う場合は、農業振興地域から“除外申請”を行う必要があります。
しかし条件が大変厳しく、ほとんどの方が認めてもらえずに、諦めてしまうことがほとんどです。
（一般基準）
転用手続きに必要な申請者に対しての判断基準があり、下記の内容を審査されます。
- 転用事業が確実に行われるかどうか
- 周辺農地の営農に影響がないか
- 資金力があるかどうか
- 周辺の農家方は事業に関わる者の同意があるか
- 適正な面積かどうか
このように大切な農地を変更するには、それなりの納得できる理由や周りの農地への影響がないかなど厳しく審査されます。
【4. 農業委員会へ事前相談に行く】
転用条件をクリアしていることがわかったら、実際に農業委員会へ行き事前相談を行いましょう。
転用目的によっても必要書類が異なりますので、そこも併せて確認しましょう。
【5. 必要な書類を収集・作成】
転用目的によって必要書類は様々です。
また公的書類は、基本的に取得してから3か月以内のものに限ります。
【6. 受付日までに提出する】
自治体にもよりますが、基本的には月に1回、転用手続きの締切日がございますので間に合うように書類を揃えて提出する必要があります。
【7. 許可後、工事の進捗状況を報告】
無事に許可が下りたからと言っても、それで終わりではありません。
建築を伴う場合は、工事の進捗状況や工事完了後にも、必ず報告することが義務付けられています。
ここまで見ても手続きに必要な確認事項などを含めると、その作業としてはかなりの労力が必要になることが理解頂けるかと思います。
■まとめ
今回は、農地転用は自分でやるのは難しいのが現実というテーマで解説致しました。
ご自身で行うことはもちろん不可能ではありませんが、転用手続きは農地の場所・目的によっても方法や書類など異なります。
専門的な知識を持っていても、難しいケースが出てくるほど容易な手続きとは言えません。
確実に所有している農地を転用したい。または活用できないかとお悩みの方は、専門家である行政書士までお気軽にご相談ください。
