農地転用と建ぺい率について

農地に家を建てたいと思い、農地を転用する許可を申請しようと思っているが、建蔽率（けんぺい率）も事前に把握しておいたほうが良いと聞いた。しかしながら、農地の建蔽率がわからない。

そもそも、なぜ建蔽率を把握しておかないといけないの？と、このように疑問をお持ちの方も少なくないでしょう。

そこで今回は、農地転用と建蔽率についてというテーマで、詳しく解説致します。

■建蔽率（けんぺい率）とは？

まず初めに、建蔽率についてご説明します。

家を建てる場合、その土地の広さに対して、建築できる面積がどのくらいあるかを算出した数字が建蔽率です。

ということは一般的には家を建てる場合、この建蔽率の範囲内で建てることが決められています。

農地の場合も、この建蔽率が定められており、農地のある場所や市町村によってもその比率は異なります。

農地では、特にこの建蔽率が重要となります。

それはなぜでしょう？

例えば所有している広大な農地を転用して家を建てたいと思っている。

この場合、広大な農地に対して家を建てる面積は一部分なのに、すべての農地を宅地に転用するとしましょう。

そうすると、住宅以外の使用しない部分が出てきてしまっては、失われた農地がもったいないですよね。農地は、私たちにとって食料を供給する大切な土地と言えます。

この土地を、家を建てるために簡単に転用できてしまっては、次第に農地は失われてしまいます。そうすると、食料の供給が出来なくなってしまい、私たちの食生活にも影響を及ぼしてしまいます。

たとえ自分の土地であったとしても、勝手に農地の上に家を建てる・売る・貸すことはもちろん農業以外で使用する際は、必ず“農地転用許可や届出”が必要となってきます。

そのため農地法で様々な基準を定めて、転用許可の申請が適正なものとして行われるように農地を守っているのです。

このように農地を守る意味でも、家を建てる目的で転用する場合は、その用途として農地のほとんどを使用しないと転用は認めることができませんと、厳しく定められています。

それでは、農地に対しての建蔽率について次項で詳しくご説明します。

■農地を転用する場合の基準

農地を宅地に転用する場合、さまざまな基準をクリアする必要があります。

農地法では、農地の場所によって転用できるかの立地基準と、転用の確実性や建蔽率が関わってくる一般基準があります。

今回は、関わりのある一般基準について見ていきましょう。

【一般基準について】

一般基準は自治体などによっても異なりますが、主なものは下記の通りです。

このように、転用する場合には様々な基準をクリアしなければなりません。

その中でも最後の“敷地面積が適正であること”これが建蔽率に関わってくる基準であり、一般的には下記の面積を守って、建築しなければなりません。

また皆さんが盲点となりやすい点が、車庫や物置として転用する場合です。

この場合、転用する目的は住居でなくても壁や屋根を必要とする建物なので、都市計画法に基づき建蔽率が発生してきます。

そうなると、車庫や物置としても面積が制限される可能性が高いです。注意しましょう。

また、この22%以上という数字は自治体によっても異なりますので、詳しい建蔽率については農地のある自治体の農業委員会へ、事前に確認することをお勧めいたします。

■建蔽率を守らずに建築したら？

もし、定められた建蔽率を守らずに建設した場合は、農地法違反とみなされ、厳しい罰や罰則が課されてしまうこともございます。

少しくらいなら大丈夫だろうと、敷地面積をごまかすなどといった行為は認められませんし、後になって原状回復や工事の停止命令が出てしまっては、転用する意味がなくなってしまいます。

このようなことにならないためにも、まずは転用に必要な条件や基準をクリアしているかなど、事前に把握することが大切です。

■まとめ

今回は農地転用と建蔽率についてというテーマで、詳しく解説致しました。

農地に住宅を建てる目的で転用する場合は、必ず建蔽率が発生してきます。

区域によっても必要とする面積は異なりますので、まずは事前に農業委員会へ確認することが重要といえるでしょう。

しかしながら、建蔽率を把握することはできたが、転用の届出や許可に必要な書類がたくさんあり、自身で行うには厳しい。とお悩みの方は、皆様に代わって農地転用の申請を行うことができるのが、専門家である行政書士です。

何か少しでもご不明な点や、お困りのことなどございましたらお気軽にご相談ください。