現在、農地を所有しているが、農地としては使用しておらず有効活用できていない。また転用手続きを行いたいが、細かい規制がありよくわからない。
農地を宅地にするには許可が必要だが、その土地に何も建設しなければ許可はおりるのでは？
このように農地を所有している方で、様々な疑問をお持ちの方も少なくないでしょう。
そこで今回は、農地転用で雑種地にしたい場合というテーマで、詳しく解説致します。
■雑種地とは？
まず初めに、日本の土地には様々な種類があり、その内容を地目で振り分けています。
宅地や学校用地・田や畑・農地などその内容は様々です。
その中で、これらの土地の地目に該当しない土地のことを“雑種地”と呼んでいます。
例えば、野球場やゴルフ場・駐車場や資材置き場など、雑種地に該当するものはいくつかあり、今後このような用途で、農地を変更して使用したいと思っている方も中にはいらっしゃるでしょう。
農地を駐車場などで利用する雑種地に変えるのであれば、特に建築物を建てるわけではないので容易に感じますが、たとえ雑種地の場合でも、必ず転用手続きが必要となってきます。
■なぜ手続きが必要？
日本の土地は狭く、農業を行っている家庭も年々減少しています。
その上、自給自足率は他国と比べるとかなり低く、食糧を作るための農地を勝手に変えたり売ったりすると農地は減る一方で、食糧の供給ができなくなってしまいます。
このような状況にならないように“農地法”と言う法律で規制をかけて守っています。
ここで重要なのが、たとえ自分の土地であったとしても、勝手に農地の上に家を建てる・売る・貸す事はもちろん農業以外で使用する際は、必ず“農地転用許可や届出”が必要となります。
それだけ農地は、和たちにとっても大切な土地なので、簡単に転用することができないのです。
■農地の場所で判断基準は変わる？
転用できる場合とできない場合の大きな違いは、その農地がどこにあるかで判断されます。
【市街化区域】・・・今後、市街地として発展させていきたい地域です。
農業よりも住宅や店舗などを増やして、どんどん街として活性化させたいので、市街化区域に該当する場所だと基本的に転用の申請はスムーズです。
【市街化調整区域】・・・農業を守るために、市街化させたくない区域のことです。
この区域に該当する土地だと、農地を住宅にする・お店に変えるのは申請が厳しくなります。
しかし目的によっては、手続きを行える場合もございます。
■農地の種類について
区域によっても転用可能かどうかは異なりますが、その農地がどのような種類に該当するかによっても、判断の基準は変わってきます。
【農地の種類】
➀第3種農地・・・市街化区域内の農地のことです。この場合、ほとんどが問題なく許可されます。必ず農業委員会へ届出を提出する必要があります。
➁第2種農地・・・整備されておらず生産性の少ない、市街化に近い農地のことです。
その農地を、雑種地にする必要性が明確でないと認めてもらえません。
➂第1種農地・・・面積が10ヘクタール以上の集団農地で、生産性が高く転用することは基本的に不可となっています。
雑種地にする理由によっては、認められる場合もあります。
➃甲種農地・・・市街化調整区域内の農地であり、市街化を進めたくない地域に該当するので、基本的に転用を行うことは認められません。
➄農用地区域内農地・・・市町村が農業振興地域整備計画に基づいて、農用地区域として定めている農地であるため、原則ここに該当する場合は転用不可です。
■転用する場合の手続き
転用した土地を誰が使用するかで、許可の種類は異なります。
下記のどちらに該当するのか、把握しておきましょう。
【第4条許可】
自分が使用する目的として転用する際に必要です。
例えば農業を今後拡大する為、自己の農業用の資材を置く場所を増やすために転用する場合など
【第5条許可】
ここでは使用する者が第三者の場合に必要となります。
例えば転用した農地を他者に売って、その会社が駐車場として利用する場合です。
所有者・購入者の両方が申請を行う必要があります。
基本的には親子間での貸付や譲渡・会社間での貸付など、所有者と借りる側の関係性が明確でなければ許可は通りづらいです。
■審査基準
雑種地に転用する場合、その利用目的によって審査内容は様々ですが、基本的な審査基準としては下記の項目をチェックされます。
- 使用目的が明確である
- 所有者と借りる側の関係性が明確である
- 永続性があるものなのか
- 利用目的の面積や利用状況
- 確約書など
上記以外でも目的に応じて審査基準・必要な書類も異なります。
事前に農業委員会へ行き、許可が下りるかどうかを確認することをお勧めします。
■まとめ
今回は、農地転用で雑種地にしたい場合について詳しく解説致しました。
雑種地と言っても、農地を別のものに変えるには必ず手続きが必要になります。
また農地の場所によっても、申請をスムーズに行えるかどうか関わってきます。
しかしながら、いざ転用手続きを行いたいと思い、申請を試みてみたが結果的に難しく諦めてしまった方も中にはいらっしゃるでしょう。
そのような場合は、農地転用の専門家である行政書士までお気軽にお問い合わせください。
