ここ近年農業を行う者が高齢化等により減少し、農業の若者離れも深刻な問題となっています。農地を所有していても、農業を継ぐ者がいないので手放したい。または農地に住宅を建てたい。など様々な活用方法をお考えの方もいると思います。
その中でも農地を買って住宅を建設する際に、関わってくるのがハウスメーカー様です。
しかしながら、日々の売買契約などの業務でお忙しいハウスメーカー様にとって、農地を転用する手続きを、専門家に代行してもらう方法をご検討の方もいらっしゃるでしょう。
そこで今回は、農地転用や開発（建築）許可をご検討中のハウスメーカー様に向けて、農地転用に関する手続きや代行をお願いする場合のメリットなどを解説致します。
■農地転用とは？
まず初めに農地を売買する場合、または農地の所有者がその土地に住宅を建てる場合に必要となる農地転用手続きですが、どのような規定があるのでしょうか？
農地は日本にとって食糧を供給する大切な土地でありながら、年々農業を継ぐ者も減少傾向にあり、農地を好き勝手に住宅等に変えてしまっては、次第に農地は失われてしまいます。
このような事を防ぐために“農地法”というもので規定を作り守っているのです。
この農地法の規定が大変複雑で難しく、たとえ自分の所有している土地であっても勝手に住宅等を建設することは認められません。
必ず農地を転用するための届出、または許可を申請する必要があります。
■農地法の種類について
まず農地に住宅等を建てる場合、必ず農地から宅地に変更する手続きが必要です。
行う手順としては下記の通りです。
➀ 地目を確認する
所有している土地の地目が田・畑になっている場合は農地としてみなされます。
法務局に行き、地目確認の申請を行う又は法務省の登記・供託オンライン申請システムにて登記記録を入手して確認します。
➁ 農地の区域はどこなのか
農地の場所によって手続きが行えるかを確認します。
【市街化区域】・・市街地として今後もっと発展させていきたい地域
農業よりも住宅や店舗などを増やして、街として活性化させたいので、ここに該当する農地だと転用手続きは比較的スムーズです。
【市街化調整区域】・・農業を守るために市街化させたくない区域
この区域に該当する土地だと、農地を住宅にする・お店に変えるというのは申請がかなり厳しくなってきます。
止むを得ず転用しなければならない目的がある場合は、状況次第で許可してもらえます。
➂ 農業委員会へ事前相談
実際に農業委員会へ行き、事前相談を行います。
転用目的によっても必要書類が異なりますので併せて確認します。
また申請者に対しての審査も行われ、必要に応じて資金力があるかの証明や、周辺に被害を及ぼす恐れがないかなど、土地を調査して審査されます。
➃ 必要な書類を収集・作成
必要な書類を全て収集し作成まで行います。
公的書類は、基本的に取得してから3か月以内のものに限ります。
➄ 受付日までに提出する
基本的には月に1回、転用手続きの締切日がございますので書類を揃えて提出します。
➅ 工事の進捗状況・完了報告を行う
住宅等を建築する場合は、許可を取得後も行うべきことがございます。
工事の進捗状況や、工事完了後も必ず報告する事が義務付けられています。
➆ 地目変更登記を行う
農地から宅地へ変更したことの地目変更登記・または所有権の移転登記などの申請を、法務局へ行います。
このように農地に住宅等を建設する場合、または農地を売買するには様々な手続きが必要です。
■開発・建築許可について
上記でご説明した手続き以外にも、農地が調整区域で住宅等を建設する場合には、開発許可などが別で必要になってきます。
（開発許可が必要な場合）
- 調整区域に住宅を建設する場合
- 市街化区域で、500㎡以上の開発行為を行う場合
（建設許可が必要な場合）
- 戸建て住宅を建設する場合
状況に応じて、これらの手続きが付随して必要になるケースがほとんどです。
■手続きを代行するメリット
それでは農地を転用する場合に、上記でご説明した全ての手続きを専門家に依頼した場合のメリットを見ていきましょう。
➀行政手続きのプロが対応致します
開発許可や転用手続きは、素人が行うには大変労力を必要とする手続きであり、土地の場所や目的によっても手続き方法が異なってくるため、専門的な知識が必要になります。
そこで皆様に代わって、農地転用の手続きを代行できる専門家が行政書士です。
これまでの経験に基づいて申請を進めてまいりますので、安心して依頼する事ができるでしょう。
➁確実にスピーディーに申請
行政書士は、これまで様々な案件の転用手続きを行っている言わばその道のプロでもあります。
申請書類等も確実にミスなく作成し、スピーディーに申請まで行います。
建設計画が関わってくるハウスメーカー様にとっても、計画的に手続きを行うことは、大変メリットのある事だと思われます。
■まとめ
今回はハウスメーカー様に向けて農地転用の手続きや、代行してもらう場合のメリットなどを踏まえ解説致しました。
農地に住宅等を建設する際に、ハウスメーカー様と深い関わりのある農地転用は、大変手間のかかる手続きの一つでもあります。
何か転用手続きに関してお困りの場合は、専門家である行政書士までお気軽にお問い合わせください。
