農地を転用する際に、農地のある区域によって転用できるかできないかが決まってきます。
その中でも、農用地区域に該当する“青地”は、農業を振興していく地域として位置付けられているため簡単には転用できず、まずは白地に変更してもらうための手続きなどが必要になってきます。
このように所有している農地が青地だった場合、転用するには様々な手続きが必要となりますが、
内容が複雑で分からない。一体何から進めていけば良いのだろう？とお悩みの方もいらっしゃるでしょう。
そこで今回は、農地転用 青地を白地へというテーマで詳しく解説致します。
■白地と青地について
まず初めに調整区域の農用地区域は、農業を行うための区域として定められたものなので、この区域内にある農地は、基本的に農地以外のものとして利用することは認められません。
しかしながら、農地をそのまま所有していても、今後農業を行う予定のない方などにとっては、宝の持ち腐れのようになってしまい、どうにかして農地を活用できないかとお考えの事と思われます。
そこでやむを得ず、農地以外のものに転用する場合には、まずその農地を農用地区域から除外する手続きを行わなければなりません。
まず下記のどちらの区分に、所有している農地が該当しているのかを確認しておきましょう。
市街化調整区域には“白地”と“青地”この2つの区分があり、内容としては下記の通りです。
➀白地とは？・・・農用地区域外の農地のこと
- 農業の集団制が低く、市街化が著しい区域
- 土地改良事業が行われていない
- 農地転用の制限は、比較的緩和されている区域
➁青地とは？・・・農用地区域内の農地のこと
- 市町村が定めた農業をしていくべき区域
- 今後10年内に農業の利用を目的として保つべき区域
- 農業にとって優良な条件が揃っている区域
- 農業を守るために、この区域を開発抑制しようと制限している
このように農地が白地の場合は、比較的転用手続きを行いやすいのですが、青地の場合は農業を守っていく区域に該当しますので、その手続きとしては容易ではありません。
しかしながら、青地をどうしても転用して土地活用したい理由が明確な場合は、転用手続きを行える場合もございます。
その際に必ず必要となってくる“除外申請”について、次項で詳しくご説明します。
■除外申請について
除外申請とは、農用地区域から外してもらうために行う申請のことです。
除外申請が通れば、その農地は“白地”となります。
しかしながらこの申請を行うには、事前に満たす必要のある要件があり、詳しい内容としては下記の通りです。
【除外申請するための要件】
- 所有している農地以外に、代替すべき土地などがないこと
- 周辺の集団性のある農地を分断せずに、農作業を行う際に支障を及ぼさないこと
- 周辺の農家の方の、農地の利用集積に支障を及ぼさないこと
- 用排水路など土地改良施設の利用に支障を及ぼさないこと
- 土地基盤整備事業完了後8年以上経過していること
まずは上記の要件を満たす事が必須です。必ず確認しておきましょう。
■手続きの流れについて
まず除外申請を行うには、事前の相談が必須です。
自治体の農政課農業振興担当で、相談を行いましょう。
除外できる見込みがある場合は、必要な書類を準備して担当課へ提出します。
■必要な書類について
除外申請を行う際に、必ず必要となってくる書類がいくつかあります。
- 除外申出書
- 土地全部事項証明書
- 案内図
- 公図
- 土地利用計画図
- 資産証明
- 誓約書
- 除外要件についての資料
- 利用候補地検討表
- 委任状など
このように除外申請に必要となる書類はたくさんあり、書類から見ても容易ではない手続きという事がお分かり頂けるかと思います。
不安な方は、事前に自治体の窓口で必要なものを確認しておくと良いでしょう。
■除外受付期間
基本的には、どの自治体も年に2回、除外申請を受け付けております。
しかしながら半年に1回しか受け付けないので、その時期に間に合わなければ、次回行う事ができるのは半年後となってしまいます。
特に時間に余裕のない方は、受付日を確認の上、計画的に手続きの準備を進めていくことをお勧めいたします。
■申請から決定までにかかる期間
除外申請から決定の判断がくだるまでには、最低でも約1年と言われています。
また意義申立や審議の状況によっては、さらに時間を要する場合もございます
■白地にできたら？
除外申請後、無事に白地にできた場合、今度は白地を宅地に転用するための手続きが必要となってきます。これを農地転用の手続きと言います。
この手続きも、その土地の場所によってできる場合とできない場合があり、必要な条件などが異なります。
まずは所有している農地が、どの種類の農地に当てはまるのかを、自治体の農業委員会で確認しましょう。
■まとめ
今回は、農地転用 青地を白地へというテーマで解説致しました。
所有している農地が青地の場合は、転用するにも最初に除外申請を行う必要があります。
その後転用手続きの流れとなり、その道のりは決して速いとは言えません。
しかしながら青地だからと言って諦めずに、ご自身でも手続きが厳しいと感じた場合は、農地転用の専門家である行政書士まで、お気軽にご相談ください。
