農業を営んでいた親が亡くなり農地を相続した場合、相続人の住居が遠方にあるため、農業を継ぐことが出来ないケースや既に他の職業に就いているケース等、このような場合、
「相続した農地を他の用途で活用したい」そう、思われている相続人の方も少なくないと
思われます。
こちらでは、そのような方に向けて、“農地を相続した後の農地転用について”というテーマで詳しく解説致します。
■農地転用に関して
被相続人から農地を相続した場合、相続人が非農家の方で、既に他の職業に就いており
農業を継げないケース等、様々な事情によって農地を活かせない場合があると思います。
このような場合、そのまま所有していると固定資産税だけがかかり、上手く活用できずに、お困りの方もいらっしゃると思います。
そのような方に、相続した農地を農地以外に転用できる方法があります。
それが“農地転用”です。
農地転用とは、簡単に言うと“農地を農地以外のもの”にすることを言います。
ここで言う農地とは、農地法に基づいて言うと“耕作の目的に供される土地”のことです。
原則、現状で農地かどうかは判断されますが、登記簿謄本には畑や田と記載されていることが多々あります。
農地転用を行うことで、例えば、田畑を駐車場や賃貸マンションにすることが出来ます。
■農地を相続するには
通常、農地の名義変更をする場合は、農地法に基づき許可が必要ですが、農業をしていた親（被相続人）が亡くなり農地を相続した場合、許可は不要となります。
許可は不要ですが、農地を相続するには、相続が発生した日から“10ヶ月以内”に農業委員会へその旨の届出をする必要があります。
この届出を怠ると、10万円以下の罰金に課されるため注意が必要です。
■農地転用の許可に関して
被相続人から農地を相続し、そのまま農業を継ぐ場合は、届出を提出し許可を受ける必要はありませんが、相続人が非農家の方で農業を継がずに賃貸マンション等に農地を転用する場合等、このような場合は許可が必要となります。
農地が4ha以下の場合は、農業委員会に申請し、都道府県知事、又は指定市町村の許可が
必要となり、4haを超える場合は、農林水産大臣（地方農業局長）の許可が必要となります。また、市街化区域内にある農地に関しては、都道府県知事等の許可は必要なく、農業委員会への届出を行う事で農地転用が行えます。
このように、例え相続した農地が自身のものであっても、勝手に売却を行う事や、転用することは出来ません。これは、食料供給の基盤である優良な農地を確保する、といった観点から農地の転用や権利の移転に関して、農地法という法律で規制されている為です。
■転用ができる土地とは？
農地転用を行う場合、全ての農地を転用できるわけではなく、転用を行うには様々な制約が
あり、転用できる土地と出来ない土地があります。
農地転用許可制度により、農地を5つの区分に分け、それぞれの農地に許可方針を定めています。
【転用ができる土地】
下記区分の土地は、農地転用ができます。
- 第2種農地
生産力が低く市街地近郊（鉄道の駅が500m以内にある等）で、市街地として発展が見込める農地です。
※条件付きで転用が認められます。
- 第3種農地
公共施設、公益的施設が周囲に整っている（鉄道駅が300m以内にある等）、市街地化傾向がある農地です。
※条件は不要で転用可能です。
【転用ができない土地】
下記の区分の土地は、原則農地の転用が出来ません。
- 第1種農地
10ha以上の集団農地や農業公共年対象農地、生産力の高い農地等が該当します。
- 農用地区域内用地
市町村が定める農業振興地域整備計画に基づき、農用地区域と定められた区域内にある農地が該当します。
- 甲種農地
市街化調整区域内の土地改良事業が8年以内に行われた農地です。
■農地転用の一般基準
農地転用は上記の5つの区分と、下記の一般基準に基づいて判断されます。
主な一般基準は下記の通りです。
- 申請する農地を申請の用途で使用することが確実であること
- 周辺の農地の営農に支障を生じさせる恐れがないこと
- 一時的な転用の場合、利用後に再び農地に復元されるのが確実な事
※都道府県によって、上記の他に特別な要件を加える都道府県もあります。
■農地転用の必要な書類に関して
下記の書類は、農地転用を行う場合に必ず必要となる書類です。
- 転用予定農地の登記簿謄本（登記事項証明書）
- 転用予定農地の公図
- 転用予定農地の図面・・・農地の位置や近隣の状況が確認出来る地図等
この他に、農地転用の用途ごとに追加の書類が必要となります。
例えば、住宅を建築する場合は、その建物の図面や金融機関の残高証明書等も必要です
■まとめ
今回は、“農地を相続した後の農地転用について”というテーマで解説致しました。
被相続人から農地を相続し、様々な理由によって農地転用を考えている方も少なくないと思われます。農地転用を行うことで、農地以外に利用する事が出来るのは、相続人にとって大きなメリットになる事でしょう。
しかしながら、農地の全てが無条件で転用できる訳ではないので、農地転用をお考えの方は一度、農業委員会や専門家である行政書士にご相談する事をお勧め致します。
農地転用に関する事でお困りの方は、専門家である行政書士にお気軽にご相談下さい。
