農地を転用する手続きを、代行してもらおうと色々調べてみたが、土地家屋調査士や行政書士など関わりのある専門家が何人かいて、一体誰にお願いすれば良いのか分からない。
土地家屋調査士が近くにいるので、転用手続きをお願いしようと思っているが、果たしてできるのだろうか？
このように専門家に依頼する場合、様々な疑問が生じてくるかと思われます。
そこでこちらでは、土地家屋調査士は農地転用できない？というテーマで詳しく解説致します。
■土地家屋調査士とは？
まず初めに、土地家屋調査士とはどのような仕事を行っているのか見ていきましょう。
主な役割としては、不動産登記に関わる専門家のことです。
土地や建物に関する調査を行い、それを登記する事をメインとして行っています。
例えば表題登記や変更登記、農地を転用する際に関わりのある分筆登記や、地目を変更した際に行う地目変更登記などが具体的な業務として挙げられます。
その土地が、どのような大きさ・形をしており、周辺の道路との距離や位置など細かい部分まで調査して、図面を作成して記すこと等も行っています。
このように業務内容を見てみると、分筆登記や地目変更登記など、転用に必要となる手続きに関わる仕事を行っているので、一見すると申請も一緒に行ってくれると勘違いしてしまう方がいらっしゃいます。
しかしながら、実は農地転用手続きを代行して行える専門家は、行政書士だけです。
それはなぜでしょう？次項で行政書士について見ていきましょう。
■行政書士とは？
行政書士は、主に役所等に提出する書類の収集から作成までを行い、代行して手続きの申請を行ってくれる専門家です。
特に、許認可に関する書類などを多く取り扱っており、素人では難しい複雑な書類等も、行政書士の手にかかれば正確に、かつスピーディーに手続きを行ってくれるでしょう。
しかし、なぜ転用する手続きは行政書士しかできないのでしょう？
上記でもご説明しましたように、行政書士と土地家屋調査士の役割が、そもそも違うからです。
農地を転用する場合は、自治体の農業委員会へ必ず届出または許可の申請が必要になってきます。
この場合、農地のある区域や転用の目的によって異なる書類を収集・作成して提出しなければなりません。
そうなると、この業務を行うことができる専門家は行政書士に限ります。
一方で土地家屋調査士は、転用手続きに関して一部関わりのある仕事ではありますが、代行して許可を申請することは認められていません。
それでは、転用手続きは代行してもらう必要があるのか、手続きの流れを見ながら考えていきましょう。
■手続きの流れについて
転用手続きを行うには、様々な事前確認や条件をクリアする必要があります。
まずは、下記の流れで手続きに必要な項目をクリアできているかを確認することが大切です。
行政書士に代行してもらう場合は、もちろんですが下記の作業も全て行ってくれるでしょう。
➀ 地目が何かを確認する
必ず最初に行うべきことが、地目の確認です。
所有している土地の地目が宅地以外で、例えば田・畑になっている場合は農地としてみなされます。
法務局に行き地目確認の申請を行う又は法務省の登記・供託オンライン申請システムにて登記記録を入手して確認する必要があります。
➁ 農地の区域はどこなのか
農地の場所によって手続きが行えるかどうかを確認します。
【市街化区域】・・市街地として今後もっと発展させていきたい地域です。
農業よりも住宅や店舗などを増やして、街として活性化させたいのでここに該当する農地だと転用手続きは比較的スムーズです。
【市街化調整区域】・・農業を守るために市街化させたくない区域です。
この区域に該当する土地だと、農地を住宅にする・お店に変えるというのは申請がかなり厳しくなってきます。
止むを得ず転用しなければならない目的がある場合は、状況次第で許可してもらえます。
➃ 農業委員会へ事前相談に行く
実際に農業委員会へ行き、事前相談を行います。
転用目的によっても必要書類が異なりますので併せて確認します。
また一般基準と言って、申請する者に対しての審査も行われ、必要に応じて資金力があるかの証明や、周辺に被害を及ぼす恐れがないかなど、土地を調査して審査されます。
➄ 必要な書類を収集・作成
必要な書類を全て収集し作成まで行います。
公的書類は、基本的に取得してから3か月以内のものに限ります。
➅ 受付日までに提出する
基本的には月に1回、転用手続きの締切日がございますので、書類を揃えて提出します。
➆ 工事の進捗状況・完了報告を行う
無事に許可が下りたとしても建築を伴う場合は、工事の進捗状況や工事完了後にも必ず報告することが義務付けられています。
➇ 地目変更登記を行う
農地から宅地へ変更したことの地目変更登記申請を、法務局へ行います。
■まとめ
今回は、土地家屋調査士は農地転用できない？というテーマで解説致しました。
転用手続きの一部に土地家屋調査士は関わってきますが、転用手続きを申請することはできません。
それぞれの申請に応じて、必要な専門家を選んで代行してもらうことが重要です。
転用手続きに関して何かお困りのこと等ございましたら、専門家である行政書士までお問い合わせください。
