近年では、農業を継ぐ方が昔に比べると減少傾向にあり、農地だけが残されているケースも少なくありません。
親の世代までは農業を行っていたが、自分は農業を行っていない。
そのまま土地だけ引き継いだものの、特に活用できるものがなく困っている。できれば農地を別の方法で今後利用していきたい。このように、お悩みの方も少なくありません。
しかし農地は、勝手に農地以外のものにすることは認められません。
たとえ自分の家を建設する場合でも、必ず届出または許可が必要となってきます。
また、その土地の場所次第では、そもそも農地を転用することができない土地もございます。
そこでこちらでは、農地転用ができない場合について解説というテーマで詳しく解説いたします。
なぜ許可が必要なの？
日本は、そもそも土地が狭く農業を行っている家庭も減少してきています。
その上、自給自足率は他の国と比べるとかなり低く、食糧を作るための畑すなわち農地は、大切な土地ということが言えます。
その農地を、勝手に変えたり、売ったりすると農地は次第になくなり、食糧の供給ができなくなってしまいます。
このような状況にならないよう“農地法”と言う法律で簡単に変えたりする事ができないように、規制をかけて守っているのです。
たとえ自分の土地であったとしても、勝手に農地の上に家を建てたり、売ったり、貸したりはもちろん農業以外で使用する際は、必ず“農地転用許可や届出”が必要となってきます。
しかし、残念ながら転用できない農地も存在します。次項で詳しく見ていきましょう。
農地のある場所で判断基準が変わる
まず初めに、転用できる場合とできない場合の大きな違いは、その農地がどこにあるかで判断されます。
【市街化区域】・・・今後、市街地としてもっと発展させていきたい地域です。
農業よりも、住宅や店舗などを増やして、どんどん街として活性化させたいので、市街化区域に該当する場所だと、農地転用の申請はとてもスムーズです。
【市街化調整区域】・・・ここでは農業を守るために、市街化させたくない区域のことです。
この区域に該当する土地だと、農地を住宅にする・お店に変えるというのは申請がかなり厳しく難しくなってきます。
このように農地がある場所でも、かなりの違いが出てきます。
それでは次に、転用できる農地とできない農地に分けてご説明します。
転用可能な農地
➀第3種農地・・・市街化区域内の農地で、駅や公共の施設から300メートル以内にあるような農地のことです。この場合だと、ほとんどが問題なく許可されます。
➁第2種農地・・・市街化に近い農地や、整備されていない生産性の少ない農地のことです。
この場合は、その農地を転用する理由が、明確でないと認められません。
転用できない農地
➀第1種農地・・・農地の面積が、10ヘクタール以上の集団農地のことです。
土地改良事業の対象になって農地であり、生産性も高く転用することは基本的には厳しくなります。転用の目的によっては、許可される場合もあります。
➁甲種農地・・・市街化調整区域内の農地であり、市街化を進めたくない地域に該当しますので、基本的に転用は厳しくなります。
また、土地改良事業が行われてから8年以内の農地であり、良好な条件の農地であるため転用はやはり厳しいでしょう。
➂農用地区域内農地・・・この農地は、市町村が農業振興地域整備計画に基づいて、農用地区域として定めている農地であるため、原則ここに該当する場合は、転用不可です。
どうしても転用を行いたい場合は、農業振興地域から“除外申請”を行う必要があります。
しかし条件が大変厳しく、ほとんどの方が認めてもらえずに、諦めてしまうことがほとんどです。
このように転用できない農地に該当している場合は、転用することは容易ではありません。
しかしながら転用する理由が、農業用で加工する施設を作る、または販売を行う施設などの場合は、様々な審査を経て、認められる場合がございます。
まずは自治体の農業委員会などに、お持ちの農地が転用できるかどうかを、確認することをお勧めします。
転用不可だった場合
どのように頑張っても転用を認めてもらえない場合は、まだ他にも手段がございます。
転用できなかった場合の活用方法については、下記の通りです。
1.農地集積バンク活用する
農地集積バンクに登録して、農地を借りたい人を募集してそこから賃料を得ることができます。
2.市民農園を開く
市民農園を開設する際は、市民農園整備促進法・特定農地貸付法・農園利用方式このどれかの方法で、行う必要があります。
詳しくは、農林水産省のHPに記載されています。
3.現役の農家さんに貸す・売る
必ず現役で農業を行っている方が対象です。ここでは、農業委員会の売買許可が必要となってきます。
このように転用できなかったとしても、活用する方法はあります。
まとめ
今回は、農地転用できない場合について詳しく解説いたしました。
転用できない場合でも100%不可というわけではないので、まずは農業委員会や、その土地に詳しい行政書士へ相談することをお勧めします。
諦めていた土地活用を、今後うまく活用出来るチャンスが生まれるかもしれません。
何か少しでもお困りの場合は、専門家である行政書士までお気軽にお問い合わせください。
