開発許可と宅地造成許可の違いとは？

現在、所有している土地の排水や擁壁等が不十分になってきたが調べてみたけど、工事さえ行えば良いのでは？と思われる方もいらっしゃると思います。

しかしながら「開発許可」と「宅地造成許可」これらの示す内容を理解することで、実際に所有している土地の工事や、今後、家や土地を購入する際に、どんな許可が必要なのか事前に把握することができると思います。

こちらでは、開発許可と宅地造成許可の違いについて、詳しく解説していきます。

開発許可とは？

都市を開発するにあたって、建物を建てる際に、整備されていない土地（水田や山林の土地）だと、建物は建てることができません。

まず、未整備の土地を、宅地用の土地に整備するために、工事を行います。

その整備されていない土地を工事する場合、無秩序な開発を規制するために「開発許可」という制度が設けられました。

このような許可を設ける事で、計画的に都市開発が行われ、より良い環境の中で生活することができます。

宅地造成許可とは？

そもそも宅地造成とは、山林や農地等を、建物が建てられる土地（宅地）にするために、傾斜がある場所を整備して、平たくするなどと言った、土地の形状を変更することです。

宅地造成を行う場所は、基本的に整備されていない土地で、切土などを行って土地を整備する際に、崖が崩れる、または土砂災害が起こる等予防するために「宅地造成許可」というものが制定されました。

このように、危険とされている土地に対して、工事を規制できる区域が定められています。

ここまで読んで、それぞれの意味は理解できましたね。

それでは次に、どのような場合にそれぞれ許可が必要となってくるのかご説明します。

■どのような場合に許可が必要なの？

【開発許可の場合】

まず、未整備の土地を、宅地用の土地に整備する必要があります。

この際に、市街化区域や市街化調整区域内で、一定規模以上の開発行為を行う際には必ず開発許可が必要とされています。

ここで示す開発行為とは、建築物を建てる際、または特定工作物を建設するために、土地の区画形質の変更（開発行為）を行うことです。

具体的には、下記に該当する場合が開発行為とされています。

➀土地の区画の変更

土地の区切りを変更することです。もっと具体的に言うと、工事を行う土地の敷地内に、道路を作り、水路を新しく設置して、拡張するために敷地を区切って変更することです。

➁土地の形状の変更

山を切り開き、切土や盛土を行い土地の形状を変え傾斜地を平地にする為に、工事を行うことです。

➂土地の性質の変更

山林や農地などを、建物を建てるために敷地を変更することです。

この他にも、一定面積を超える土地に対して、開発行為を行う場合には許可が必要となります。

【宅地造成許可の場合】

市街地や市街地になる予定の区域で、がけ崩れや土砂災害になる危険性が高い区域を、知事が指定することができます。

この区域内で、宅地造成による工事を行う場合、宅地造成許可が必要となります。

ここで指定される土地に、下記のような事項を行う場合に許可が必要と定められています。

この４つのどれかに該当する場合は、必ず知事から許可を受ける事が必要になります。

該当するかどうかは、各都道府県の窓口やHPで、区域が指定されていますので、確認しておきましょう。

宅地造成許可は、建物を建てる前だけ必要な許可ではなく、下記のようなケースが生じた場合にも許可が必要となります。

・建物を建てた後、増設や改築する際に、新しく宅地造成工事を行う場合
・既に建っている建物の擁壁や、排水の設備が不備で危険と判断された場合は、修復する際に許可が必要となってきます。

工事完了後に必要なこと

宅地造成許可は、許可を受けてから工事に取り掛かり、工事が完了した際には、技術基準に適合しているか、知事による検査が行われます。

不備なく行われていた場合は“検査済証”というものが発行されます。

開発許可と宅地造成許可どっちも必要？

宅地造成工事規制区域に該当する場所で、開発許可を申請しなければならない時は、法の改正後、宅地造成許可の申請は不要となっています。

詳しくは、所在地の窓口で確認することをお勧めします。

まとめ

今回は、開発許可と宅地造成許可について、それぞれが示す意味や内容をご説明しました。

開発行為や造成工事を行う場合は、必ず着手前に都道府県知事に許可を受けなければなりません。

また、開発許可に関しては、許可が必要となる基準も細かく、自分で行いたいが、よくわからない。という方も少なくありません。

そのような際は、専門である行政書士まで、お気軽にお問い合わせください。