分家住宅という言葉を聞いたことはありますでしょうか。
分家住宅とは、農家が多い地域ではよく耳にする言葉ではあると思いますが、農家の世帯の一部は独立し、本家と別の土地に分家とし、自己の居住用物件を建築すること、分家住宅と言います。
この分家住宅は誰しもが建てられるものではなく、条件などが決まっております。
こちらでは、条件等含め、分家住宅の農地転用について解説していきます。
■分家住宅を建築する為の要件
通常は、市街化調整区域に建物を建てることは難しく、許可が得られない場合が多いです。しかし、農業者や、農家の世帯の一部が分家とし、居住用建物を建築することは、一般的な市街化調整区域に建物を建てることよりか幾分ハードルは下がります。
それでは、要件を見ていきましょう。
・本家世帯と同じ世帯、または、同じ世帯であった者が申請者である
・市街化調整区域の線引き以前から、該当地を所有している本家世帯より、相続、贈与、使用貸借された土地である
・敷地面積は、原則150㎡以上400㎡以下であること
・農地の場合は、転用許可が受けられること
・申請者世帯が、他の場所に、住宅や住宅建築が可能な土地を有していない
・社会通念に照らし、住宅が必要な合理的理由があること
・申請者は原則婚姻（具体的に婚姻していることを含む）して、世帯を持ち、住宅建築の必要性、確実性があること
・土地所有権は、申請者世帯が取得するものであること
・開発許可、または建築許可を受ける際、予め開発審査会の議を経ること
※上記は地方自治体によって違うので、事前に確認しましょう。
■分家住宅の農地転用
先ほど記載した、分家住宅を建築する為の要件を満たしていれば、農地転用自体は原則許可されます。
これは、分家住宅を建てるという目的が明確にある場合、周囲が優良な農地であったりするなどでない限りは原則許可が下りると思われます。
ただし、都市計画法に基づく許可と、農地転用の許可どちらも申請する必要があります。更に、これはどちらかが先ではダメで同時進行をし、両方の窓口に協議を合わせてしてもらわなければなりませんのでご注意下さい。
■農地転用の必要書類
一般的な必要書類は下記になります。
①農地転用許可申請書
市役所ホームページの農業委員会各種申請様式からダウンロード可能です。
②申請地の登記簿謄本（全部事項証明書）
法務局にて取得、3ヶ月以内発行のものをご準備下さい。
③公図（隣接の土地全て登記地目・所有者記入）
法務局にて取得、3ヶ月以内発行のものをご準備下さい。
④位置図
最寄り駅、インターチェンジ、役場や公共施設の位置がわかるものをご準備下さい。
⑤地籍測量図
一時転用で土地の一部を転用する場合に必要です。
⑥周辺土地利用状況図
住宅地図等の周辺の土地利用状況がわかる図面ご準備下さい。
⑦申請地を含めた周辺の現況写真
申請地の範囲を赤線で示し、撮影日を記載して下さい。
⑧使用収益権者の同意書（地役権、地上権、賃借権等）
抵当権は不要。第三者の所有権移転請求仮登記の場合は要抹消または、抹消することの同意書の添付が必要になります。
⑨始末書又は理由書
既に転用済みの場合に必要となります。無断転用をした原因となった当事者の押印が必要となります。
⑩住民票の写し
登記簿謄本に記載された所有者住所が現住所と異なる場合に必要となります。
⑪被相続人の除籍謄本及び改正原戸籍謄本並びに相続人の戸籍謄本及び住民票の写し
土地登記簿に記載された所有者が死亡している場合に必要となります。
⑫資力があることを証する書面
自己資金の場合：残高証明又は預金通帳の写し
借入の場合：融資証明書又は金融機関担当者等による証明書
申請者と口座名義人又は融資を受ける者が異なる場合：住民票等
⑬その他、管轄の農業委員会等が必要とする書類
申請先市町村の農業委員会に確認しましょう。
■分家住宅建築許可申請の必要書類
建築許可の必要書類を記載いたします。
①建築物の建築許可申請書
各地方自治体のホームページからダウンロードして下さい。
②申請の理由書
分家住宅としての要件を満たしていることを記載します。
③位置図
最寄り駅、インターチェンジ、役場や公共施設の位置がわかるものをご準備下さい。
④付近見取図（縮尺1/2,500以上）
⑤公図の写し
法務局にて取得、3ヶ月以内発行のものをご準備下さい。
⑥敷地内権利者の同意書
⑦土地登記事項証明書
法務局にて取得、3ヶ月以内発行のものをご準備下さい。
⑧農地転用許可申請の受理証明書
⑨敷地現況図（縮尺1/300以上）
ハウスメーカーから取得して下さい。
⑩土地利用計画図（縮尺1/300以上）
ハウスメーカーから取得して下さい。
⑪建物平面図（縮尺1/300以上）
ハウスメーカーから取得して下さい。
⑫建物立面図（縮尺1/300以上）
ハウスメーカーから取得して下さい。
⑬分家申告書（本家の土地所有状況がわかる書類を添付）
⑭戸籍謄本
申請者及び、父母や祖父母のものをご準備下さい。
⑮住民票
建築する建物に住む予定のある者全員分ご用意下さい。
※これらはあくまで一般的な必要書類ですので事前に役所に問い合わせましょう。
■まとめ
こちらでは、分家住宅の農地転用について解説いたしましました。
分家住宅は建築許可と農地転用許可を同時に申請しなければならないので、しっかりスケジュールを立てて準備しましょう。
許可申請を二つも行うなんて不安だという方は、お気軽に行政書士までご相談下さい。
