都市計画法とは、そもそも何だろう？と思う方もいらっしゃると思います。
生活する上で、ただ住宅ばかりが密集してしまい、周辺には公園や病院、道路も整っていない環境だとどうなってしまうでしょうか？快適な都市生活は営めません。
わかりやすくご説明しますと、計画的に都市を作り、秩序ある整備がなされるように制定された法律のことです。
こちらでは、この都市計画法の開発許可をわかりやすく解説いたします。
■開発許可とは？
それでは、次に開発許可についてご説明していきます。
都市を開発するにあたって、建物を建てる際に、整備されていない土地（水田や山林の土地）だと、建物は建てることができません。
まず、未整備の土地を、宅地用の土地に整備する工事を行う必要があります。
その整備されていない土地を工事する場合、都市計画法に基づき無秩序な開発を規制するために「開発許可」という制度が設けられました。
このような許可を設ける事で、計画的に都市開発が行われ、より良い環境のもと安心して生活することができるような街づくりを、推進することができます。
ここまで読んで、開発許可の意味は理解できましたね。
それでは、開発許可の具体的な内容について、解説していきます。
■開発許可について
開発許可は、以下の様に定められています。
・市街化区域や市街化調整区域内で、一定規模以上の開発行為を行う際には、都道府県知事から開発許可を受ける必要がある。
それでは開発許可が必要な、開発行為について見ていきましょう。
■開発行為とは
開発行為とは、建物の建築を行う場合や、特定工作物の建設を行う場合に“土地の区画形質の変更”をすることです。
まず見ていきたいのが「特定工作物」についてです。
大きく分けて下記の二つに分類されます。
【第1種特定工作物】
コンクリート工場・アスファルト工場など、大きな工場を作ることで周辺の地域環境の悪化をもたらす恐れがある工作物のことです。
【第2種特定工作物】
面積に関係なくゴルフ場や、スポーツ施設、１ha以上の野球場、墓地など
都市計画法に規定された、大規模な工作物のことです。
次に土地の区画形質の変更について見ていきましょう。
大きく分けて以下の３つに分けられます。
どれか一つでも該当する場合は、開発許可が必要となってきます。
➀土地の区画の変更
土地の区切りを変更することです。もっと具体的に言うと、工事を行う土地の敷地内に、道路を作り、水路を新しく設置して、拡張するために敷地を区切って変更することです。
➁土地の形状の変更
山を切り開き、傾斜地を平地にするために、切土や盛土を行い土地の形状を変えるために、造成工事を行うことです。
➂土地の性質の変更
山林や農地などを、建物を建てるために敷地を変更することです。
以上が、都市計画法に基づいて、建物を建てる目的で特定の工作物や、区画形質の変更を行う場合は、開発許可が必要という事がわかりましたね。
◼︎開発許可は全ての開発行為に対して必要なの？
開発許可は、除外規定というものがあり、許可が不要の場合がいくつかあります。
1.一定面積未満のもの（区域によって面積は変わります）
・市街化区域・・1,000㎡未満（首都圏の一部区域によっては500㎡未満となります）
ミニ開発防止のため、300㎡までは引き下げ可能
・準都市計画区域および非線引き都市計画区域・・3,000㎡未満（300㎡未満まで引き下げ可能）
・都市計画外区域・・10,000㎡未満
2. 建築予定物に関する除外規定
建築物の使い道によっては、許可不要の場合があります。
・定められた区域に、農林漁業用の建物を建てる
・これらの従事者の住宅を建てる
・学校や福祉施設・医療施設を除く、公共性のある建物の場合（駅や鉄道施など）
3. 開発事業の内容に関する除外規定
・都市計画事業・土地区画整理事業による場合
・国が保有する河・海・湖など公有水面の埋め立てによるもの
4. 社会通念に基づく除外規定
・災害時の応急処置を行う場合
・ 仮設建築物の建設・土木事業の一時的使用の場合
以上が開発許可の除外規定についてです。具体的なものは、行政で確認することをお勧めします。
■開発許可の基準について
開発許可を知事から受ける際に、下記の基準が定められています。
全般的許可基準・・全国どこでも適用される基準
市街化調整区域内の許可基準・・市街化調整区域内のみに適用される基準
■開発行為を行うにあたって
開発行為を行う場合は、必ず着手前に都道府県知事に許可を受けなければなりません。
■まとめ
今回は、開発許可について詳しく解説いたしました。
開発許可の基準の中でも、特に市街化調整区域内での基準は、厳しく審査されます。
土地を不動産売買としてお考えの方や、一定基準を超える場合の住宅建築をお考えの方は、その土地がどの区域に該当するのか、事前に確認しておきましょう。
また、開発許可の基準については、細かい部分が多く複雑です。
何か、お困りのことやご不明なことがございましたら、お気軽に行政書士までお気軽にご相談ください。
