近年農業を継ぐ方が、昔に比べると少なくなっており、農地だけが残されているケースも少なくありません。
他にも、土地だけは親から引き継いだけど、農業をまず行っていない。住宅は別にあって、農地はいらないので売りたい。農地を別の方法で今後利用していきたい。そのように農地活用方法はたくさんあります。
しかし、農地は、自分の土地であったとしても、勝手に農地の上に家を建てたり、売ったり、貸したりはもちろん農業以外で使用する際は、必ず「農地転用許可」の申請が必要となってきます。
こちらでは、その農地転用をする際のメリットとデメリットについて解説いたします。
なぜそもそも農地転用許可が必要なの？
日本は、そもそも土地が狭く農業を行っている家庭も減少してきています。
その上、自給自足率は他の国と比べるとかなり低く、食料を作るための畑すなわち農地は、大切な土地ということが言えます。
その農地を、好き勝手に色んなものに変えたり、売ったりすると農地は次第になくなり、食料の供給ができなくなってしまいます。
このような状況にならないよう、「農地法」と言う法律で簡単に変えたりすることができないように、規制をかけて守っているのです。
ここまで読んで、なぜ農地転用の許可が必要なのか理解できましたね。
農地転用を行った時のメリット・デメリットについて
それでは今から、より分かりやすく、パターン別に見ていきたいと思います。
1.農地から他の土地として転用した場合
【メリット】
メリットとしては、今後農地として使う予定はないのに、ただ持っているだけでは、固定資産税だけがかかってしまいます。
農地転用を行うことで、他のことに土地を活用することができ、ビジネスチャンスにもつながります。
そうすることで、土地の資産価値も上がります。
【デメリット】
“何に使用するか”という使用目的が、しっかり定まっていないと、ただ転用だけしようという軽い気持ちで行ってしまうと、後悔してしまいこともあります。
また、一度農地転用を行うと、農地に戻すことはできません。
しっかりと、先を見据えて農地転用するか考えることが大切です。
2.農地転用後、賃貸物件を建てる
【メリット】
賃貸物件として貸し出すと、家賃収入が出てきて、収益が上がります。
また、農地転用しやすい地域にある土地だと、尚更申請もスムーズになります。
【デメリット】
アパートなど、賃貸物件を建てるとなると、初期費用がかなり高額になります。
管理費等もかかってきて、逆に出費がかさんでしまうケースも見られます。
人が住みやすい環境であるか、事前に調査しておくことが大切です。
3.コンビニやガソリンスタンド・商業施設等、事業用地として貸し出す
【メリット】
この場合、農地のある場所が、道路沿いであると利便性は高まってくると思います。
【デメリット】
業績悪化に伴い、撤退するなどのケースが出た場合、リスクが生じてくることがあります。
4.太陽光発電の場所にする
【メリット】
農地は、基本的に日当たりが良い環境が多く、太陽光発電を行うには、最適です。
また国や自治体から、補助金が出ます。自治体によっても金額や取り扱いが変わるので、確認しておきましょう。
【デメリット】
自分で行う場合は、初期費用がかかってきます。
その土地の規模や、何枚ソーラーパネルを設置するかで金額は変わりますが、こちらも、事前の確認が必要です。
5.駐車場として利用する
【メリット】
初期費用を抑えることができます。
また車の通りも多く、周りにもスーパーや施設など立ち寄りやすい場所だと利便性としては高まります。
【デメリット】
土地の上に、建物を何も建てない場合、固定資産税が高くなってしまうことがあります。
ここまで読んで、農地転用さえすれば誰でも土地活用できるのでは？と思われる方もいらっしゃると思います。
しかし、農地転用する際には、様々な基準があり、かなり厳しく制限されています。
必ず、行う前に、農業委員会に確認を取ることをオススメします。
農地のある場所で判断基準は変わる
農地のある場所で、申請のスムーズさや厳しさも変わってきます。
【市街化区域】・・・今後、市街地としてもっと発展させていきたい地域です。
農業よりも、住宅や店舗などを増やして、どんどん街として活性化させたいとされているため、市街化区域に該当する場所ですと、農地転用の申請は、とてもスムーズです。
【市街化調整区域】・・・これは、農業を守るために、市街化させたくない区域のことです。
この区域に該当する土地ですと、農地を住宅にしたり、お店に変えるというのは、申請がかなり厳しく難しくなってきます。
まとめ
今回は、農地転用の際のメリット・デメリットをご説明しました。
どんな活用方法にするかで、コストや収益に関しても大きく変わってきます。
メリット・デメリットをよく理解した上で、行うことが一番大切です。
また、農地転用は、その場所や申請を行う人によって、手続き方法や種類も違います。
内容も複雑で、自分で行うには、かなり大変なことが多い許可の一つでもあります。
そのような時は、農地転用の専門家である行政書士に、いつでもご相談ください。
